Czy oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce jest wysokie?

Radosław Jodko

Porównania kredytów hipotecznych wraz z uwzględnieniem inflacji dokonał zespół BestBrokers, biorąc pod uwagę w różnych krajach nie tylko inflację CPI (a więc wskaźnik cen konsumpcyjnych), ale także oprocentowanie kredytów hipotecznych po uwzględnieniu inflacji oraz wziął pod uwagę porównanie cen nieruchomości w różnych miejscach w odniesieniu do średnich zarobków lokalnych pracowników.

Czym są zatem realne stopy procentowe kredytów hipotecznych?

– Realne oprocentowanie kredytu hipotecznego jest obliczane jako różnica między nominalną stopą procentową a stopą inflacji. Od nominalnego oprocentowania kredytu hipotecznego, tj. oprocentowania ustalonego przez bank (stałego lub zmiennego), odejmujemy stopę inflacji. Realne oprocentowanie kredytu hipotecznego odzwierciedla rzeczywisty koszt środków dla kredytobiorcy i rzeczywisty zysk dla kredytodawcy – wyjaśnia Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji na rynku nieruchomości z RRJ Group.

Eksperci obliczyli rzeczywiste oprocentowanie kredytów hipotecznych w 62 krajach na świecie i okazało się, że po usunięciu wpływu inflacji Szwecja, Szwajcaria i Hiszpania osiągają ujemne oprocentowanie kredytów hipotecznych.

– Nie oznacza to oczywiście, że nabywcy mieszkań czy domów w tych krajach ostatecznie nie zapłaciliby żadnych odsetek od kredytu hipotecznego. Tego typu analiza pokazuje raczej, że rzeczywisty koszt pożyczki w porównaniu z nominalnym mógł spaść – dopowiada Jodko.

Polska na tle świata

Co ważne, eksperci obliczyli realne oprocentowanie kredytów hipotecznych, biorąc pod uwagę dane na III kwartał 2024 roku.

– Tego typu zestawienia dlatego mają sens, bo pokazują nam, że nominalna stopa procentowa nie zawsze przedstawia realistyczny obraz rynku nieruchomości. Kiedy spojrzymy na analizy BestBrokers, widzimy, że najwyższe stopy procentowe występują głównie w krajach rozwijających się, takich jak Republika Dominikańska. Gdy jednak spojrzymy na większe gospodarki, to okazuje się, że Meksyk na trzecim miejscu z realnym oprocentowaniem kredytów hipotecznych na poziomie 7,48 proc., podczas gdy Republika Południowej Afryki zajmuje 9. miejsce z 6,55 proc. Indonezja zajmuje 11. miejsce na liście ze stopą 5,73 proc, następnie Brazylia z realnym oprocentowaniem kredytów hipotecznych na poziomie 5,55 proc. i Polska, gdzie wynosi ono 5,1 proc. – wylicza Jodko.

Do tego na rynku nieruchomości raczej nie widać spadków cen. Z danych Eurostatu za II kwartał 2024 roku wynika, że zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym średnie ceny mieszkań w Polsce wzrosły najwięcej w Unii Europejskiej.

Z kolei za analiz JLL wynika, że chociaż w III kwartale tego roku sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach spadła o 9 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem, to jest to jedynie spowolnienie, bo mieszkania wciąż się sprzedają. Deweloperzy mają zapasy, ale – jak wyliczyła JLL – w Warszawie i Trójmieście średni czas wyprzedaży oferty deweloperów to 4-5 kwartałów, we Wrocławiu i Krakowie – średnio niecałe 6 kwartałów. Za to w Poznaniu i Łodzi – ponad dwa lata.

– Dziś obserwujemy, że głównie kupują nieruchomości osoby dysponujące gotówką i zazwyczaj ten zakup jest na własne potrzeby, choć niekoniecznie to oznacza, że to pierwsze mieszkanie w rodzinie, często właśnie drugie – podsumowuje Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji na rynku nieruchomości z RRJ Group.